Quand on loue un logement, on pense souvent à l'assurance du locataire et on oublie celle du propriétaire. L'assurance PNO (propriétaire non occupant) est pourtant le contrat qui protège le bailleur et son bien dans les situations que l'assurance du locataire ne couvre pas. Cette page explique ce qu'est la PNO, dans quels cas elle est obligatoire, quelles garanties elle apporte, en quoi elle se distingue de la MRH et quel est son intérêt face à la vacance locative. Elle s'inscrit dans notre guide des assurances immobilières.
laubja est une application gratuite de gestion locative pour les propriétaires qui gèrent leurs biens en direct, sans agence : baux conformes, quittances, suivi des loyers, révision IRL, état des lieux, gestion du DPE et portail locataire. Côté assurance, laubja est éditée par Consorces SAS, intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380 (vérifiable sur www.orias.fr), ce qui permet de présenter, dans le respect du devoir de conseil, des solutions comme la PNO bailleur.
Qu'est-ce que l'assurance PNO
L'assurance PNO, pour propriétaire non occupant, est un contrat souscrit par le propriétaire d'un logement qu'il n'habite pas, le plus souvent parce qu'il le met en location. Elle couvre le bien et la responsabilité du bailleur, indépendamment de l'assurance que souscrit le locataire pour son propre compte.
Son rôle est de combler les angles morts de la couverture locative. L'assurance habitation du locataire protège ce dernier et ses biens, mais elle ne joue pas dans toutes les situations : logement vide entre deux baux, sinistre dont la cause ne relève pas du locataire, défaut d'assurance du locataire, recours d'un voisin ou de la copropriété dirigé contre le propriétaire. La PNO intervient précisément dans ces cas. Elle s'applique aussi bien à un appartement en copropriété qu'à une maison individuelle mise en location.
À retenir : la PNO assure le propriétaire et son bien, là où la MRH assure le locataire et ses biens. Les deux contrats ne se remplacent pas, ils se complètent.
La PNO est-elle obligatoire
La réponse dépend du type de bien. Pour un lot situé en copropriété, la loi Alur (loi du 24 mars 2014) a rendu obligatoire, pour tout copropriétaire, une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile. Le propriétaire bailleur d'un appartement en copropriété est donc tenu d'être assuré a minima pour les dommages qu'il pourrait causer aux tiers, aux autres copropriétaires ou aux parties communes. En pratique, c'est l'assurance PNO qui répond à cette obligation.
Pour une maison individuelle qui ne relève pas du statut de la copropriété, il n'existe pas d'obligation légale équivalente : la PNO y est facultative. Elle reste néanmoins vivement recommandée, car le propriétaire demeure exposé financièrement en cas de sinistre majeur (incendie, dégât des eaux, catastrophe naturelle) lorsque le logement est vacant ou lorsque l'assurance du locataire ne couvre pas l'événement.
- Appartement en copropriété loué : assurance responsabilité civile obligatoire (loi Alur), satisfaite par une PNO.
- Maison individuelle louée : PNO facultative mais fortement conseillée.
- Logement vacant ou en travaux : la PNO est le seul contrat qui couvre le bien tant qu'aucun locataire n'est assuré.
Attention à ne pas confondre cette obligation avec celle qui pèse sur le locataire. Le locataire d'un logement non meublé doit, lui aussi, s'assurer et remettre une attestation au bailleur : ce point est traité dans notre page assurance habitation locataire.
Les garanties de la PNO
Le contenu d'un contrat PNO varie d'un assureur à l'autre, mais on retrouve un socle de garanties communes, complété par des options. Les garanties généralement incluses sont :
- Responsabilité civile du propriétaire : dommages causés aux tiers, aux voisins ou à la copropriété en raison du bien (défaut d'entretien, vice de construction, équipement défectueux).
- Dégâts des eaux : prise en charge des dommages au logement, notamment quand le sinistre n'est pas imputable au locataire ou survient logement vide.
- Incendie et explosion : dommages au bien et conséquences pour les tiers.
- Événements climatiques et catastrophes naturelles ou technologiques : tempête, grêle, et garanties légales associées.
- Dommages électriques : conséquences d'une surtension ou d'un court-circuit sur les installations du logement.
Selon les contrats, des garanties complémentaires peuvent être ajoutées : recours des locataires et des voisins, défense et recours, protection juridique liée au bien, vol ou vandalisme dans un logement vacant, perte de loyers consécutive à un sinistre garanti. La PNO reste centrée sur la protection du bien et du propriétaire : elle ne couvre pas le défaut de paiement du loyer, qui relève d'un autre dispositif présenté dans notre page sur la garantie loyers impayés.
Bon réflexe : vérifier les plafonds, les franchises et l'étendue de la responsabilité civile. Une PNO peu chère mais aux garanties trop limitées peut laisser le bailleur exposé sur les sinistres les plus coûteux.
Différence entre PNO et MRH
La confusion entre PNO et MRH est fréquente, alors que ces deux contrats ne protègent ni les mêmes personnes, ni les mêmes risques. La MRH (multirisque habitation) est souscrite par l'occupant du logement, ici le locataire, pour couvrir sa responsabilité, ses biens personnels et les dommages qu'il cause au logement. La PNO est souscrite par le propriétaire qui n'occupe pas le bien, pour couvrir le logement et sa propre responsabilité.
| Critère | MRH (locataire) | PNO (bailleur) |
|---|---|---|
| Qui souscrit | Le locataire occupant | Le propriétaire non occupant |
| Qui est protégé | Le locataire et ses biens | Le bailleur et son bien |
| Logement vacant | Non couvert | Couvert |
| Sinistre sans faute du locataire | Souvent non pris en charge | Pris en charge |
| Obligation | Obligatoire pour le locataire (logement non meublé) | Obligatoire en copropriété (loi Alur) |
Les deux contrats fonctionnent ensemble. Le locataire assure son quotidien, le propriétaire assure son patrimoine. Le fait que le locataire soit bien assuré ne dispense pas le bailleur d'une PNO, car de nombreux scénarios échappent à la couverture du locataire. Pour le détail de l'assurance côté locataire, voir notre page dédiée à l'assurance habitation locataire.
PNO et logement vacant
La vacance locative est le scénario où l'utilité de la PNO est la plus évidente. Dès qu'un logement n'est plus occupé, entre deux baux, pendant la recherche d'un nouveau locataire ou pendant des travaux, aucune assurance de locataire ne le couvre. Un dégât des eaux, un incendie ou un acte de vandalisme survenant à ce moment-là resterait à la charge du propriétaire en l'absence de PNO.
La PNO assure donc le bien en continu, qu'il soit loué ou vide. Cette continuité est précieuse lors des périodes de transition : remise en état, rénovation énergétique, ou attente d'un locataire dans un marché tendu. Si vous engagez des travaux pour faire sortir un bien du statut de passoire thermique, le logement peut être vacant plusieurs semaines : pensez à vérifier que votre PNO couvre cette période et le chantier. Notre page protéger un bien en rénovation détaille ce contexte.
Point clé : sans PNO, un sinistre survenu logement vide reste à la charge du propriétaire. C'est le principal argument en faveur d'une couverture maintenue toute l'année.
Prix et souscription
Le prix d'une assurance PNO dépend de plusieurs facteurs : la surface et le type de bien (appartement ou maison), sa localisation, l'étendue des garanties et le niveau des franchises, ainsi que d'éventuelles options (perte de loyers, protection juridique, vol). Pour un appartement standard, la cotisation annuelle d'une PNO reste généralement modérée et nettement inférieure à celle d'une multirisque habitation occupée, car le risque assuré est plus circonscrit. Aucun tarif unique ne peut être annoncé sérieusement sans étude du bien : seul un devis personnalisé donne un montant fiable.
Côté fiscalité, un bailleur imposé au régime réel peut intégrer les primes d'assurance du bien loué, dont la PNO, parmi les charges déductibles de ses revenus fonciers. Les modalités exactes dépendent de votre régime d'imposition et de votre situation : ce contenu reste informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Pour souscrire, rassemblez les caractéristiques de votre logement (adresse, surface, type, équipements), précisez s'il est loué ou vacant et indiquez les garanties souhaitées. laubja étant éditée par Consorces SAS, courtier en assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380, nous pouvons, dans le respect du devoir de conseil prévu par la directive sur la distribution d'assurances (DDA), vous présenter une PNO adaptée à votre bien et vous accompagner dans la comparaison. L'information reste neutre et vous restez libre de votre choix. Pour un litige avec un locataire, la protection juridique bailleur peut compléter utilement la PNO.
Qui édite laubja
laubja est une application web gratuite de gestion locative destinée aux propriétaires bailleurs qui gèrent leurs biens en direct, sans agence. Elle est financée par l'activité de courtage en assurance de Consorces SAS, ce qui permet de proposer gratuitement les outils de gestion : baux conformes, quittances, suivi des loyers, gestion du DPE, état des lieux, révision IRL, portail locataire et vérification de l'encadrement des loyers.
Ce contenu est informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. L'obligation d'assurance, le contenu exact des garanties et les conditions tarifaires dépendent toujours du contrat retenu et de la situation propre à votre bien. Vérifiez les conditions générales de chaque offre avant de souscrire.