L'acte de cautionnement est le document par lequel une personne, appelee caution ou garant, s'engage a payer le loyer et les charges si le locataire ne le fait pas. C'est l'une des garanties les plus utilisees par les bailleurs, mais aussi l'une des plus fragiles juridiquement : une mention mal redigee ou incomplete peut rendre l'engagement nul. Cette page explique comment rediger un acte valable en 2026, quelle est la mention exigee depuis la reforme du droit des suretes de 2022, et comment situer la caution face a la GLI ou a Visale. Elle complete notre dossier sur l'ensemble des documents locatifs.
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Qu'est-ce qu'un acte de cautionnement
L'acte de cautionnement est un contrat ecrit, distinct du bail, par lequel un tiers s'engage envers le bailleur a regler les sommes dues par le locataire en cas de defaillance : loyers, charges, eventuelles reparations locatives ou indemnites d'occupation. Le garant n'est pas le locataire : c'est une personne physique (un parent, un proche) ou morale (un organisme, une entreprise) qui apporte sa solvabilite en renfort.
Cet acte est exigible en plus du bail et accompagne le modele de bail de location. Il doit etre signe par la caution, idealement en deux exemplaires, et une copie du bail doit lui etre remise. A noter qu'un bailleur ne peut pas exiger une caution personnelle s'il a deja souscrit une assurance garantissant les loyers impayes, sauf si le locataire est etudiant ou apprenti : ce point conditionne souvent le choix entre garant et assurance.
A retenir : ne confondez pas la caution (la personne qui se porte garante) et le depot de garantie (la somme d'argent versee par le locataire a l'entree). Ce sont deux mecanismes differents, souvent confondus dans le langage courant.
Caution simple ou caution solidaire
L'acte peut prevoir deux formes d'engagement, dont les consequences sont tres differentes pour le bailleur.
- Caution simple : le garant ne peut etre poursuivi qu'apres que le bailleur a cherche a recouvrer la dette aupres du locataire. La caution beneficie du droit d'exiger cette demarche prealable (le benefice de discussion). Le recouvrement est donc plus long.
- Caution solidaire : le bailleur peut reclamer le paiement directement au garant des le premier impaye, sans avoir a poursuivre d'abord le locataire. C'est la forme la plus protectrice pour le bailleur, et de loin la plus courante.
Le caractere solidaire ne se presume pas : il doit etre clairement indique dans l'acte. En l'absence de mention de solidarite, l'engagement est traite comme une caution simple. Lorsque plusieurs personnes se portent caution pour un meme locataire (par exemple les deux parents), l'acte precise si elles sont engagees solidairement entre elles ou pour une part chacune.
La mention manuscrite depuis la reforme 2022
La reforme du droit des suretes, entree en vigueur au 1er janvier 2022, a modifie le formalisme de l'acte de cautionnement. Auparavant, la caution devait recopier mot pour mot une formule legale precise, sous peine de nullite. Depuis 2022, cette exigence de recopiage litteral a ete assouplie : l'acte doit comporter une mention par laquelle la caution exprime, de sa main ou sur un support electronique securise, qu'elle a connaissance de la nature et de l'etendue de son engagement.
Ce que la caution doit ecrire
La mention doit faire apparaitre de facon claire que la caution s'engage a payer, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprime en toutes lettres et en chiffres, ce que le locataire devrait payer en cas de defaillance. En pratique, un acte conforme indique notamment :
- l'identite de la caution, du bailleur et du locataire garanti ;
- le montant du loyer et des charges, et les conditions de sa revision selon l'indice de reference des loyers ;
- le montant maximal garanti, exprime en lettres et en chiffres ;
- la nature de l'engagement (simple ou solidaire) ;
- la duree de l'engagement (determinee ou indeterminee) ;
- la mention attestant que la caution comprend la portee de son engagement.
Le modele propose plus bas integre cette mention a jour pour vous eviter toute erreur de redaction.
Erreurs qui rendent l'acte nul
Un acte de cautionnement reste un document sensible : plusieurs defauts peuvent en compromettre la validite ou en limiter la portee. Les plus frequents sont :
- l'absence totale de mention exprimant la connaissance de la nature et de l'etendue de l'engagement ;
- l'absence de montant maximal garanti, qui empeche de chiffrer l'engagement ;
- l'oubli de la mention de solidarite alors que le bailleur croyait disposer d'une caution solidaire ;
- le defaut de remise d'une copie du bail a la caution ;
- un engagement manifestement disproportionne par rapport aux revenus et au patrimoine de la caution au moment de la signature.
En cas de doute sur un montage particulier (caution morale, plusieurs garants, montant eleve), il est prudent de faire relire l'acte par un professionnel du droit. Ce contenu est informatif et ne remplace pas un conseil juridique individualise.
Duree et etendue de l'engagement
La duree de l'engagement est un point central, car elle determine jusqu'a quand le garant reste tenu. L'acte peut etre conclu :
- pour une duree determinee : la caution s'engage pour une periode chiffree (par exemple la duree initiale du bail). Elle ne peut pas resilier avant le terme, mais l'engagement s'arrete a l'echeance prevue ;
- pour une duree indeterminee : la caution peut resilier son engagement a tout moment, mais la resiliation ne prend effet qu'au terme du bail en cours. Le garant reste donc tenu jusqu'a cette echeance.
L'etendue de l'engagement couvre, dans la limite du montant maximal indique, le loyer, les charges, les majorations ou interets de retard et, le cas echeant, les reparations locatives et indemnites d'occupation. Le bailleur ne peut reclamer a la caution que ce qu'il pourrait reclamer au locataire, et dans la limite du plafond inscrit a l'acte. En cas de deces de la caution, l'engagement ne se transmet aux heritiers que pour les dettes nees avant le deces.
Documents a remettre a la caution
Pour que l'engagement soit pleinement opposable, le bailleur doit informer correctement la caution. Au moment de la signature, il convient de remettre au garant :
- un exemplaire signe de l'acte de cautionnement ;
- une copie du bail de location auquel l'acte se rattache ;
- les informations sur le montant du loyer, des charges et leurs conditions de revision.
Pendant toute la vie du bail, le bailleur a egalement interet a tenir la caution informee : en cas d'impaye, une information rapide du garant permet souvent un reglement amiable avant l'accumulation de la dette. Garder une trace ecrite de ces echanges (lettre, courriel) facilite ensuite le recouvrement si la situation se degrade.
Caution, GLI ou Visale : que choisir
L'acte de cautionnement n'est pas la seule facon de se proteger contre les impayes. Trois solutions principales coexistent, qu'il faut comparer selon le profil du locataire et le niveau de tranquillite recherche.
| Solution | Qui s'engage | Point cle |
|---|---|---|
| Caution solidaire | Un proche du locataire | Gratuit pour le bailleur, mais depend de la solvabilite et de la duree de l'engagement du garant. |
| GLI | Un assureur, via le bailleur | Assurance souscrite et payee par le bailleur ; impose des criteres de solvabilite au locataire et exclut en principe le cumul avec une caution. |
| Visale | Action Logement | Caution gratuite accordee sous conditions au locataire, utile quand il n'a pas de garant personnel. |
La caution est economique mais expose le bailleur a la fragilite de l'acte et a la solvabilite du garant dans le temps. La garantie loyers impayes (GLI) offre une indemnisation par un assureur, ce qui evite de dependre d'un proche, mais elle filtre les dossiers et son cout est a la charge du bailleur. Pour arbitrer selon votre situation, consultez notre comparatif detaille GLI, caution ou Visale.
Consorces, editeur de laubja et courtier en assurance immatricule a l'ORIAS sous le numero 25009380, peut vous presenter ces garanties a titre informatif, dans le respect de son devoir de conseil, et sans aucune obligation de souscription.
Telecharger le modele d'acte de cautionnement
Le modele d'acte de cautionnement proposé est gratuit et integre la mention requise par la reglementation en vigueur depuis 2022, ainsi que les rubriques essentielles : identite des parties, montant garanti en lettres et en chiffres, nature simple ou solidaire de l'engagement et duree. Il vous suffit de le completer avec les informations de votre location, de le faire signer par la caution et de lui remettre une copie du bail.
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Conformite et editeur (ORIAS 25009380)
Cette page a une vocation informative et s'appuie sur le cadre legal en vigueur, notamment la reforme du droit des suretes de 2022. Elle ne constitue pas un conseil juridique individualise : pour un acte presentant un enjeu important, une relecture par un professionnel du droit reste recommandee.
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