Le bail est le contrat qui encadre toute la relation entre un bailleur et son locataire. Un modèle de bail de location bien rédigé protège les deux parties et évite la plupart des litiges. Depuis la loi du 6 juillet 1989, complétée par les lois ALUR et ELAN, le contrat de location obéit à un cadre précis : mentions obligatoires, annexes à joindre, durée et préavis selon le type de location. Voici un modèle gratuit et conforme 2026, que vous pouvez télécharger ou générer directement en ligne.
Un bail conforme à la loi ALUR et ELAN
Depuis la loi ALUR de 2014, les baux d'habitation pour la résidence principale doivent respecter un contrat type fixé par décret. La loi ELAN de 2018 a ensuite renforcé certaines règles, notamment sur l'encadrement des loyers et le bail mobilité. Utiliser un modèle conforme n'est donc pas un confort, c'est une obligation légale qui sécurise le contrat.
Un bail conforme reprend la trame du contrat type, distingue clairement la location vide de la location meublée, et intègre les bonnes clauses de révision et de charges. Il s'accompagne systématiquement de ses annexes. Vous retrouvez l'ensemble de ces documents dans notre rubrique Tous les documents locatifs, pensée pour couvrir tout le cycle de vie de la location.
Les mentions obligatoires du bail
Le contrat de location doit contenir un socle de mentions sans lesquelles il n'est pas complet. Ces informations identifient les parties, le bien et les conditions financières de la location.
- Identité des parties : nom et domicile du bailleur (ou de son mandataire), nom du ou des locataires.
- Désignation du logement : adresse, type d'habitat, nombre de pièces, équipements, parties communes et annexes (cave, parking).
- Surface habitable : la surface habitable en mètres carrés (et non la surface Carrez réservée à la vente en copropriété).
- Date de prise d'effet et durée : trois ans pour un bail vide, un an pour un meublé, neuf mois pour un bail étudiant.
- Montant du loyer et ses modalités de paiement, ainsi que la clause de révision annuelle.
- Montant des charges et leur mode de récupération (provisions ou forfait).
- Dépôt de garantie : un mois de loyer hors charges en location vide, jusqu'à deux mois en meublé.
- Mentions en zone encadrée : loyer de référence, loyer de référence majoré et, le cas échéant, complément de loyer et montant du loyer du précédent locataire.
La clause de révision mérite une attention particulière : sans elle, vous ne pouvez pas augmenter le loyer en cours de bail. Elle indexe le loyer sur l'indice de référence des loyers de l'INSEE. La révision du loyer reste facultative et plafonnée à l'évolution de l'IRL (par exemple 146,60 au 1er trimestre 2026), et elle est interdite pour un logement classé F ou G au DPE.
Les annexes obligatoires
Un bail n'est complet qu'avec ses annexes. Elles sont remises au locataire en même temps que le contrat, au plus tard à la signature. Voici la liste des pièces à joindre :
- Le dossier de diagnostic technique (DDT) : DPE, constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements d'avant 1949, état des risques (ERP), états des installations de gaz et d'électricité de plus de quinze ans, et diagnostic amiante le cas échéant. Voir les diagnostics à annexer.
- La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs.
- L'état des lieux d'entrée, daté et signé par les deux parties. Utilisez notre modèle d'état des lieux.
- Le règlement de copropriété (extraits utiles) si le logement est en copropriété.
- L'inventaire et l'état détaillé du mobilier pour une location meublée.
- L'attestation d'assurance habitation du locataire, exigible au bail. Voir notre page sur l'attestation d'assurance au bail.
Astuce : la grille de vétusté n'est pas obligatoire, mais l'annexer dès l'entrée facilite grandement le calcul des retenues sur le dépôt de garantie à la sortie du locataire.
Bail vide ou bail meublé : différences
Le choix entre location vide et location meublée détermine la durée du bail, le préavis et la fiscalité. Le tableau ci-dessous résume les principales différences.
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée du bail | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois pour un étudiant) |
| Préavis du bailleur | 6 mois | 3 mois |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue) | 1 mois |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges | Jusqu'à 2 mois de loyer hors charges |
| Mobilier | Aucune obligation | Liste minimale d'équipements imposée |
Le bail meublé suppose un logement équipé d'un mobilier permettant au locataire d'y vivre normalement (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, etc.). À défaut, un juge peut requalifier le contrat en bail vide, avec les durées et préavis correspondants.
Bail mobilité et bail étudiant
Au-delà des deux baux classiques, deux formules répondent à des besoins de courte durée.
Le bail mobilité
Créé par la loi ELAN, le bail mobilité est un contrat de location meublée d'un à dix mois, non renouvelable, réservé à des publics en mobilité (étudiants, stagiaires, salariés en mission, formation professionnelle). Particularité majeure : aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois.
Le bail étudiant
Le bail meublé étudiant dure neuf mois, sans tacite reconduction, ce qui correspond à l'année universitaire. Il évite au bailleur d'être engagé sur douze mois pour un logement qui se libère l'été. Le préavis du locataire reste d'un mois.
Générer son bail gratuitement
Plutôt que de partir d'un document vierge, vous pouvez générer un bail conforme directement en ligne. L'application laubja construit votre contrat de location à partir de vos informations, choisit automatiquement la bonne trame (vide ou meublé), intègre la clause de révision IRL et vous rappelle les annexes à joindre. Le bail généré est gratuit et conforme à la réglementation 2026.
Une fois le bail signé, laubja vous accompagne sur toute la suite : quittance de loyer à chaque paiement, suivi des loyers, gestion du DPE et révision annuelle. Et parce qu'un bail bien sécurisé inclut le volet assurance, vous pouvez aussi vérifier les couvertures utiles (assurance habitation du locataire, protection du bailleur) via Consorces, courtier immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380, dans le respect du devoir de conseil.