L'état des lieux est le document qui photographie l'état du logement à deux moments clés : l'entrée du locataire et son départ. C'est la pièce de référence pour apprécier d'éventuelles dégradations et, donc, pour justifier ou refuser une retenue sur le dépôt de garantie. Bien réalisé, il protège autant le bailleur que le locataire. Bâclé ou absent, il devient la première source de litige en fin de bail. Ce guide détaille l'état des lieux d'entrée et de sortie, la comparaison entre les deux, la grille de vétusté instaurée par le décret 2016-382, et la frontière, souvent mal comprise, entre vétusté et dégradations imputables au locataire.
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L'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée est établi de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire, le jour de la remise des clés. Il est daté, signé par les deux parties et annexé au modèle de bail. Sans cet état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui rend toute retenue très difficile à justifier à la sortie.
Pour être réellement utile, il doit être précis et pièce par pièce. On y décrit l'état des sols, murs et plafonds, des menuiseries, des équipements de cuisine et de salle de bains, des installations électriques et de chauffage, sans oublier les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés remises. Les mentions vagues du type bon état sont à proscrire : précisez la nature et la localisation de chaque trace, rayure ou défaut. Des photographies datées, jointes à l'état des lieux, renforcent considérablement sa valeur probante.
Conseil pratique : laissez au locataire la possibilité de compléter l'état des lieux d'entrée pendant les premiers jours pour le chauffage, et dans le mois suivant le début de la période de chauffe pour les éléments de chauffage. Ces ajouts s'annexent au document initial.
L'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie est réalisé au moment de la restitution des clés, lui aussi de façon contradictoire. Il reprend exactement la même trame que celui d'entrée pour permettre une comparaison poste par poste. C'est ce document qui déclenche le compte à rebours de restitution du dépôt de garantie : un mois lorsqu'il est conforme à l'entrée, deux mois en cas de différences justifiant des retenues.
S'il n'est pas obligatoire au sens strict, l'état des lieux de sortie est vivement conseillé : en son absence, le logement est réputé rendu en bon état et le bailleur perd la possibilité de prouver des dégradations. Si le locataire refuse de s'y présenter ou si un désaccord persiste, il est possible de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier), les frais étant alors partagés entre les parties dans une limite plafonnée pour le locataire.
La comparaison entrée/sortie
Tout le mécanisme repose sur la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. Une retenue sur dépôt de garantie ne peut porter que sur une différence d'état constatée entre les deux documents, et non sur l'état brut du logement à la sortie. Autrement dit, ce qui était déjà noté ou photographié à l'entrée ne peut pas être facturé au locataire au départ.
Pour chaque écart constaté, le bailleur doit pouvoir distinguer ce qui relève de l'usure normale du temps (la vétusté, non imputable) de ce qui relève d'une véritable dégradation (imputable). C'est précisément à cette étape qu'intervient la grille de vétusté. Un suivi rigoureux du logement entre les deux états des lieux, par exemple lors d'une révision de loyer ou de travaux, facilite cette comparaison. La checklist des diagnostics obligatoires aide par ailleurs à ne rien oublier des annexes techniques jointes au bail.
La grille de vétusté (décret 2016-382)
Le décret 2016-382 du 30 mars 2016 a défini une grille de vétusté type que bailleur et locataire peuvent annexer au bail. Cette grille n'est pas obligatoire, mais l'annexer au contrat de location dès l'entrée est fortement recommandé : elle fixe à l'avance les règles du jeu et désamorce une grande partie des litiges de sortie.
Concrètement, la grille répartit les équipements en catégories (peintures et papiers peints, revêtements de sol, équipements sanitaires, équipements de cuisine, menuiseries, etc.). Pour chacune, elle prévoit :
- une durée de vie théorique, qui correspond à la durée d'amortissement de l'équipement neuf ;
- une franchise, période initiale pendant laquelle aucun abattement de vétusté ne s'applique ;
- un coefficient d'abattement annuel, appliqué après la franchise ;
- un pourcentage résiduel non amortissable, qui reste à la charge du locataire en cas de dégradation, même sur un équipement ancien.
Exemple de principe pour des peintures dont la durée de vie est estimée à dix ans, avec une franchise de trois ans : aucune vétusté la première période, puis un abattement progressif chaque année. Si une remise en peinture coûte 1 000 euros et que la grille aboutit à un abattement de vétusté de 60 pour cent, le bailleur ne peut retenir que 400 euros sur le dépôt de garantie au titre de la dégradation. Les durées et coefficients réels dépendent de la grille effectivement annexée au bail : utilisez toujours celle que vous avez signée avec le locataire.
Vétusté ou dégradations : qui paie
C'est le point le plus mal compris de la sortie. La vétusté est l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps et de l'usage normal du logement. Elle n'est jamais à la charge du locataire : un parquet terni par dix ans de passage, des joints jaunis, une peinture défraîchie par l'usage relèvent de la vétusté et restent au compte du bailleur.
La dégradation, au contraire, est une détérioration qui dépasse l'usage normal : une moquette brûlée, un évier fendu, des trous nombreux dans les murs, une porte enfoncée, un défaut d'entretien manifeste. Elle est imputable au locataire, mais après application de la grille de vétusté. Le bailleur ne peut donc pas facturer le coût d'un équipement neuf pour remplacer un équipement ancien dégradé : il doit déduire la vétusté déjà acquise.
À retenir : toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par des devis ou factures, et limitée à la part réellement imputable au locataire une fois la vétusté déduite. Notre page dépôt de garantie détaille les règles de restitution et les délais 2026.
Éviter les litiges à la sortie
La plupart des conflits de sortie se préviennent dès l'entrée. Quelques réflexes simples réduisent fortement le risque :
- réaliser un état des lieux d'entrée détaillé, pièce par pièce, avec photos datées ;
- annexer une grille de vétusté au bail dès la signature ;
- utiliser strictement la même trame à l'entrée et à la sortie pour permettre la comparaison ;
- conserver tous les justificatifs (devis, factures) pour chaque retenue envisagée ;
- ne retenir que la part imputable après abattement de vétusté.
En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement avant toute procédure judiciaire. Pour les bailleurs qui souhaitent être épaulés dans ces situations, une protection juridique bailleur peut prendre en charge l'accompagnement et les frais liés aux litiges locatifs. Consorces, éditeur de laubja, est intermédiaire d'assurance immatriculé à l'ORIAS sous le numéro 25009380 : ces produits sont présentés à titre informatif, dans le respect du devoir de conseil.
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