Fixer le loyer est la premiere decision d un bailleur, et c est aussi celle qui engage le plus. Selon la localisation du logement, vous etes soit totalement libre, soit tenu par un plafond legal. Cette page reprend tout le parcours dans l ordre : verifier si une regle s applique, calculer le plafond eventuel, positionner le loyer par rapport au marche local, puis l inscrire correctement dans le bail. L objectif est simple : un loyer conforme, qui se loue, et qui ne vous expose a aucun recours. Pour le cadre general, voir notre page Encadrement des loyers.
Premiere mise en location : le loyer est-il libre
Le principe en France reste la liberte de fixation du loyer. Pour une premiere mise en location, ou pour un logement situe hors zone tendue et hors zone d encadrement, vous fixez le loyer librement, en fonction du marche. Aucune grille ne s impose a vous. La seule limite pratique est la realite du marche local : un loyer trop eleve allonge la vacance et fragilise la rentabilite.
Cette liberte connait toutefois deux types d exceptions qui se superposent et qu il faut bien distinguer : le mecanisme anti-hausse a la relocation en zone tendue, et le plafonnement par loyer de reference dans les communes en encadrement. Avant de fixer un montant, identifiez donc la situation de votre commune.
Le cas de la zone tendue : la regle anti-hausse a la relocation
La zone tendue est un dispositif distinct de l encadrement des loyers. Elle vise les agglomerations ou la demande de logements depasse nettement l offre. Dans ces communes, lorsqu un logement est reloue a un nouveau locataire, le loyer ne peut en principe pas depasser le dernier loyer applique au locataire precedent, eventuellement revise selon l IRL. Autrement dit, vous ne pouvez pas en profiter pour augmenter librement le loyer entre deux locataires, sauf cas particuliers comme des travaux d amelioration significatifs ou un loyer manifestement sous-evalue.
Attention a ne pas confondre : la zone tendue encadre l evolution du loyer a la relocation, alors que l encadrement des loyers fixe un plafond absolu par metre carre. Une commune peut etre en zone tendue sans etre en encadrement. Pour le detail des communes et des effets associes, comme le preavis reduit a un mois ou la taxe sur les logements vacants, consultez notre page dediee a la zone tendue.
La zone d encadrement : un loyer plafonne
Dans les territoires qui appliquent l encadrement des loyers, instaure par la loi ELAN (article 140), le loyer initial est plafonne. Vous restez libre de fixer un loyer plus bas, mais vous ne pouvez pas depasser un montant maximal defini par arrete prefectoral. Ce dispositif est aujourd hui experimental, avec une echeance fixee au 25 novembre 2026 et une perennisation en cours de discussion. Tant que rien n est definitif, il faut raisonner avec les arretes en vigueur dans votre commune. Notre calendrier 2026 fait le point sur l avancement du dossier.
Le loyer de reference majore comme plafond
Le coeur du calcul repose sur trois valeurs publiees par secteur :
- le loyer de reference, exprime en euros par metre carre de surface habitable ;
- le loyer de reference majore, egal au loyer de reference augmente de 20%, qui constitue le plafond a ne pas depasser ;
- le loyer de reference minore, egal au loyer de reference diminue de 30%, qui sert de plancher pour certains recours du locataire.
Concretement, le loyer hors charges maximal s obtient en multipliant le loyer de reference majore par la surface habitable. Si le loyer de reference majore d un secteur est exprime par metre carre, un logement de plus grande surface verra son plafond augmenter a proportion. Pour bien comprendre cette notion centrale, lisez notre fiche Loyer de reference majore.
Surface habitable et type de location (meuble ou vide)
Deux criteres conditionnent le calcul. D abord la surface : l encadrement se base sur la surface habitable, qui exclut notamment les parties dont la hauteur sous plafond est inferieure a 1,80 metre, ainsi que les surfaces non amenagees. Ce n est donc pas la surface au sol brute. Une mesure approximative peut fausser votre plafond, dans un sens comme dans l autre.
Ensuite le type de location : les barres de loyer de reference different selon que le logement est loue vide ou meuble. La location meublee dispose generalement de valeurs de reference distinctes, plus elevees, pour tenir compte de l equipement. Le nombre de pieces et l epoque de construction du batiment entrent egalement dans la grille. Il faut donc retenir le bon couple de criteres avant de lire la valeur applicable.
Le complement de loyer dans des cas precis
Au-dela du plafond, un complement de loyer peut etre ajoute, mais uniquement dans des situations exceptionnelles. Il se justifie lorsque le logement presente des caracteristiques de localisation ou de confort qui ne sont pas prises en compte par le loyer de reference du secteur, par exemple une vue remarquable, une terrasse de grande taille ou des equipements haut de gamme rares pour la categorie. Un element courant ou un simple bon etat ne suffit pas.
Ce complement doit etre mentionne et motive dans le bail, et il peut etre conteste par le locataire. Mieux vaut donc le reserver a des cas reellement justifies et documentes. Les conditions detaillees figurent dans notre page Complement de loyer.
Verifier votre plafond avec le simulateur
Plutot que de chercher manuellement les valeurs d arrete, le plus sur est de les verifier directement. Notre simulateur d encadrement vous indique gratuitement, et sans inscription, si votre commune est concernee puis calcule le loyer maximal autorise a partir de l adresse, du nombre de pieces, de l epoque de construction, du caractere meuble ou vide et de la surface habitable. Vous obtenez le loyer de reference majore applicable et le plafond en euros pour votre logement.
Astuce : preparez la surface habitable exacte et la date de construction du batiment avant de lancer la simulation. Ce sont les deux donnees qui font varier le resultat le plus souvent.
Fixer un loyer coherent avec le marche local
Connaitre le plafond ne dit pas a quel niveau vous devez vous positionner. En zone encadree, le plafond est un maximum, pas un objectif automatique. Hors zone encadree, vous etes libre mais le marche fait office de regulateur. Dans les deux cas, observez les annonces comparables : meme quartier, surface et etat similaires, equipements equivalents. Un loyer aligne sur le marche reduit la vacance locative, qui coute souvent plus cher qu une legere baisse de loyer.
Pensez aussi au couple loyer et qualite du dossier locataire. Un loyer un peu mesure elargit le vivier de candidats solvables et limite les risques d impayes. Cette approche se combine avec une bonne couverture du risque, abordee plus bas.
Indiquer le loyer de reference dans le bail
En zone d encadrement, certaines mentions sont obligatoires dans le contrat de location. Le bail doit notamment faire apparaitre le loyer de reference et le loyer de reference majore du secteur, ainsi que, le cas echeant, le montant et la justification du complement de loyer. L omission de ces mentions peut permettre au locataire d en demander la regularisation et fragilise votre position en cas de litige.
Au-dela de ces mentions, le bail s accompagne d annexes obligatoires comme le diagnostic de performance energetique ou la notice d information. Pour ne rien oublier, appuyez-vous sur notre kit des annexes obligatoires du bail.
Reviser le loyer ensuite : l IRL
Une fois le loyer fixe, son evolution en cours de bail est encadree par l indice de reference des loyers (IRL). La revision annuelle est facultative : elle n est possible que si une clause du bail la prevoit, et elle ne peut pas depasser la variation de l IRL sur un an. Pour reference, l IRL valait 146,68 au 2e trimestre 2025, 145,77 au 3e trimestre, 145,78 au 4e trimestre, et 146,60 au 1er trimestre 2026.
Deux points de vigilance. D abord, la revision doit etre appliquee dans l annee qui suit sa date d effet, sinon elle est perdue pour la periode ecoulee. Ensuite, la revision est gelee pour les passoires thermiques classees F ou G au DPE, et ce depuis le 24 aout 2022. La methode complete est detaillee dans notre guide Revision du loyer IRL.
Securiser la location au-dela du loyer
Fixer le bon loyer va de pair avec la securisation des revenus. laubja est une application web gratuite de gestion locative qui vous aide a suivre vos baux, vos quittances et vos revisions, et a verifier vos plafonds. Editee par un courtier en assurance, elle vous permet aussi, si vous le souhaitez et sans aucune obligation, de comparer des solutions adaptees au bailleur comme l assurance proprietaire non occupant ou la garantie loyers impayes. Le choix vous appartient entierement et ces protections sont independantes de la fixation du loyer ; nous les mentionnons a titre informatif, conformement a notre devoir de conseil.